Объясняем, какие действия участников сделки и особенности расчетов насторожат риелтора.

Международный учебно-методический центр финансового мониторинга опубликовал инструкцию — рекомендации ФАТФ. В сделках с недвижимостью они уменьшают риски, возникающие при отмывании доходов, полученных преступным путем.

Но какое отношение всё это имеет ко мне, спросите вы. Некоторые факты вашей биографии или некоторые ваши действия могут вызвать подозрения агента по недвижимости и тот вправе обратиться в Росфинмониторинг.

Вопрос регулируется Федеральным законом «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ.

Закон распространяется и на риелторов: вне зависимости от того, работают ли они как ИП или как сотрудники агентств недвижимости, все они обязаны исполнять требования по ПОД/ФТ. 

При этом они обязаны состоять на учете в Росфинмониторинге и оценивать каждый этап своего сотрудничества с клиентом (включая подбор недвижимости для дальнейшей продажи, заключение сделок и продажу недвижимости) на предмет возможных нарушений.

Поводы насторожиться

Эксперты составили перечень признаков, которые указывают на то, что сделка идет необычно (их можно посмотреть здесь и здесь).

Этих признаков неожиданно много, перечислим основные.

1. Согласно инструкции ФАТФ, риелтор должен забеспокоиться, если есть вопросы к участникам сделки:

— связи между сторонами вызывают сомнения насчет истинного характера или причины сделки (причины сделки неочевидны);

— участники сделки интересуются, всегда ли риелтор соблюдает закон (им важно, готов ли риелтор промолчать, если сделка будет незаконной);

— одни и те же лица неоднократно участвуют в сделках в течение короткого промежутка времени (недвижимость постоянно перепродается);

— необычный возраст участников сделки (в сделке участвуют младенцы и старцы);

— попытки скрыть личность истинного владельца или участников сделки (непонятно, кто реальный владелец);

— человек, реально руководящий ходом сделки, в действительности не является официальной стороной сделки или ее представителем (кто реальный владелец — понятно, но он почему-то отмалчивается, а парадом командует некий человек в кашне).

2. Инструкция рекомендует риелтору насторожиться, если расчеты в сделке имеют такие отличительные черты:

— задействованы несоразмерно крупные суммы наличных денег, особенно если это не соответствует финансово-экономическому положению физлица (предположим, если небогатый человек неожиданно продает виллу в Монако);

— личные расходы частного лица финансирует руководство компании (скажем, если ее глава расплачивается за покупку пентхауса со счетов компании);

— выбор способа платежа постоянно откладывается без логического объяснения почти до дня оформления сделки (покупатель мечется между ячейкой, аккредитивом, кредитом и снова ячейкой);

— сторона сделки без объяснений просит изменить предварительно согласованный порядок платежа (в последний момент способ оплаты меняется без каких-либо причин);

— необычно короткий период погашения/возврата денежных средств (покупатель берет кредит на покупку недвижимости и планирует выплатить его буквально через неделю).

3. У риелтора должны вызвать подозрения некоторые особенности сделки:

— наличие явных и больших расхождений между заявленной ценой и реальной стоимостью в соответствии с любым справочным материалом (занижение стоимости в ДКП или продажа квартиры в центре Москвы за 2 млн рублей);

— операции по перепродаже недвижимости (или продаже по цепочке) с быстро растущей стоимостью или оценкой покупки (по документам одна и та же квартира перепродается каждые полгода, постоянно дорожая);

— операции прерываются без какого-либо беспокойства по поводу выплаты гонорара или последующего получения денежных средств (клиенты отменяют сделку, теряя сотни тысяч рублей на задатке, но их это не волнует);

— чрезмерная сложность операции (сделки) или структур (юрлиц), которые для нее используются, что приводит к ненужному увеличению налогов или накладных расходов (скажем, продавцы не готовы подождать неделю до окончания достаточного срока владения, чтобы не платить налоги, предпочитая отдать государству «лишние» миллионы);

— покупатель инвестирует средства в недвижимость без какой-либо связи с местом ее расположения и/или непонятными финансовыми выгодами от таких вложений (например, покупатель приобретает 28 га земли в северных широтах, где никогда не был, и не объясняет, зачем).

Степень риска клиентов

При этом клиентам следует быть готовыми к тому, что риелтор присвоит им степень риска и проверит по перечням. ФАТФ выделяет три основных.

1. Перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

2. Перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к распространению оружия массового уничтожения.

3. Перечень лиц, в отношении которых действует решение Комиссии о замораживании (блокировании) принадлежащих им денежных средств или иного имущества.

Срок хранения информации — не менее пяти лет после сделки

Если один или несколько вышеперечисленных признаков — это про вас, будьте готовы, что риелтор запросит дополнительные документы. А если он укрепится в своих подозрениях, то обязан сообщить о них в Росфинмониторинг и при этом отказать в проведении сделки.

Также ждите особо пристального внимания со стороны риелтора, если вы:

— публичное должностное лицо или его родственник;

— имеете регистрацию или право на проживание в стране, которая не выполняет требования ФАТФ (Иран, КНДР);

— используете счета, зарегистрированные в банках, расположенных на территориях этих стран;

— состоите в одном из указанных выше перечней (экстремист/террорист, распространитель массового оружия или обладатель замороженного счета/имущества).

Кстати, риелторы должны составлять досье на своих клиентов и хранить их не менее пяти лет после проведенной сделки. При этом риелтор обязан регулярно перепроверять даже эту архивную информацию и сообщать в Росфинмониторинг, если появилось что-то подозрительное.