Вопрос предоставления арендных каникул волнует как арендаторов, так и арендодателей, поскольку является точкой пересечения интересов обеих сторон. Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate, рассказала, в каких случаях арендодатель может обсуждать вопрос получения арендных каникул, как правильно оформить арендные каникулы в договоре аренды и, почему арендатор не может быть полностью освобожден от уплаты аренды на срок арендных каникул. 

Когда предоставляются арендные каникулы 

Арендные каникулы — один из пунктов коммерческих условий, которые стороны стараются обсуждать комплексно до подписания договора аренды. Основной причиной, когда арендатор может запросить у арендодателя предоставление арендных каникул, является невозможность использовать помещение по назначению с даты начала договора аренды. Арендные каникулы могут быть предоставлены в следующих случаях:

помещение предлагается в аренду без отделки;

помещение предлагается с отделкой, которая требует обновления, и арендатор будет выполнять работы самостоятельно.

Переезд в новое помещение несет арендатору пусть и разовые, но значительные затраты. Любой, даже полностью готовый офис требует некой адаптации под нового арендатора: адаптация инженерных сетей, организация серверной и так далее. Поэтому некоторые арендодатели идут на уступки и готовы обсуждать предоставление арендатору небольших позиционных каникул в 1-2 недели, чтобы поддержать и смягчить процесс переезда.

Когда помещению необходимы инвестиции, а собственные средства арендодатель вкладывать не планирует, то в таких случаях в качестве некой компенсации собственники готовы предоставить арендатору арендные каникулы.

Сроки арендных каникул

Условия и сроки арендных каникул являются предметом переговоров при заключении договора аренды в каждом конкретном случае. Чаще всего в договорах аренды фигурирует срок до 1 месяца, если в помещении требуется косметический ремонт. В случаях, когда помещение сдается без отделки, обсуждается срок в несколько месяцев — обычно до 4.

Как юридически оформить арендные каникулы

Арендные каникулы не предполагают полную отмену арендных платежей. Так как отсутствие платежей за аренду может быть расценено налоговыми органами как безвозмездная сделка. В данном случае обе стороны столкнутся с налоговыми последствиями, что не выгодно ни арендатору, ни арендодателю.

Арендные каникулы в большинстве случаев прописываются в обязательном порядке в договоре аренды на согласованный сторонами срок в виде сниженной арендной ставки, как минимум покрывающей коммунальные и эксплуатационные расходы арендодателя. Арендодатель таким образом не несет дополнительных расходов, а арендатор имеет финансовое послабление на период переезда и ремонтных работ.

Реже арендные платежи определяются исходя из годового размера арендной платы с учетом арендных каникул. При этом рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

В любом случае арендные каникулы — предмет переговоров, зависящий от многих факторов: площади и состояния помещения, есть ли на него другие претенденты и так далее. Стороны могут обсудить данный вопрос в рамках заключения договора аренды и найти решение самостоятельно. Однако результативнее прибегнуть к помощи экспертов рынка – брокеров коммерческой недвижимости – которые помогут прийти к соглашению, удовлетворяющему и арендатора, и арендодателя.

Источник фото freepik